Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih ve Tazminat Hakları

İzmir, kentsel dönüşüm projelerinin ve yeni konut yatırımlarının en yoğun olduğu şehirlerin başında gelmektedir. Şehrin yapı stokunun yenilenmesi sürecinde, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en sık başvurulan yöntem “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”dir. Bu modelde, arsa sahibi nakit para ödemeden daire sahibi olurken, müteahhit de arsa maliyetine katlanmadan proje geliştirir. Ancak kağıt üzerinde kazan-kazan gibi görünen bu model, uygulamada ciddi hukuki sorunlara gebedir. Müteahhidin işi zamanında teslim etmemesi, eksik veya ayıplı malzeme kullanması, iskan (yapı kullanım izni) almaması gibi durumlar, arsa sahiplerini mağdur eder. Bu tür karmaşık uyuşmazlıklarda Mertcan Turan Hukuk Bürosu, sözleşmenin feshinden tazminat taleplerine kadar tüm süreçte arsa sahiplerinin haklarını savunmaktadır.

İnşaatın sözleşmede belirtilen sürede bitirilmemesi (temerrüt), en sık karşılaşılan sorundur. Bu durumda arsa sahiplerinin önünde üç temel yol vardır: Aynen ifayı bekleyip gecikme tazminatı istemek, sözleşmeyi feshedip menfi zararı istemek veya ifadan vazgeçip müspet zararı talep etmek. Hangi yolun seçileceği, inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenmelidir. Yargıtay kararlarına göre, inşaat %90 seviyesine gelmişse sözleşmenin geriye etkili feshi (arsa tapularının geri alınması) dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Bu nedenle teknik bir analiz şarttır. Sürecin bir İzmir Gayrimenkul Avukatı tarafından yönetilmesi, hatalı bir seçim yaparak hak kaybına uğramanızı engeller.

Sözleşmenin feshi, sadece müteahhit ile arsa sahibi arasındaki ilişkiyi değil, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişileri de etkiler. Eğer sözleşme geriye etkili feshedilirse, müteahhitten daire alan kişilerin tapuları da iptal edilebilir. Bu durum, zincirleme davalara yol açar. Ayrıca, inşaatın imar mevzuatına aykırı yapılması (kaçak kat, projeye aykırılık) nedeniyle belediye tarafından yıkım kararı verilmesi veya para cezası kesilmesi de sözleşmenin feshini gerektirebilir. Bu tür idari sorunlarda İmar Avukatı desteği almak, sorunun kökünden çözülmesini sağlar.

İnşaat sözleşmeleri noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak taraflar edimlerini yerine getirmişse geçersizlik ileri sürülemeyebilir. Milyonlarca liralık gayrimenkullerin söz konusu olduğu bu alanda, internetten bulunan taslak sözleşmelerle hareket etmek büyük bir risktir.

Sözleşmenin her maddesi, gelecekteki bir davada lehinize veya aleyhinize delil olacaktır.